Малоэтажная Россия

Об остроте жилищной проблемы говорит тот факт, что в ходе общероссийского опроса 42% россиян заявили о потребности купить квартиру или дом, причем в возрастной группе 18–35-летних – 53%. Но только 4% респондентов полагают, что им удастся в ближайшие два-три года приобрести нужное им жилье. Отсюда очевидно, насколько актуален НП «Жилье» и насколько нетривиальными должны быть методы его реализации в условиях низкой покупательной способности населения.

Одним из таких неизведанных для России путей решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование. Но если во многих зарубежных странах «жизнь взаймы» стала распространенной практикой, то в России само понятие «ипотека» только-только входит в обиход. В сегодняшних реалиях отсутствует простое и привычное «получить квартиру от государства», «вступить в кооператив», почти для всех нуждающихся затруднительно «скопить денег и купить квартиру». Поэтому никуда не деться от «ипотеки», «кредитной истории», «расчета рисков», «имущественного залога», «многолетних выплат» и т. д., и т. п. Подобного рода семантические проблемы касаются не только приобретателей жилья, но и всех, кто занят в жилищной инфраструктуре: инвестиционных, кредитных учреждений, ипотечных агентств, органов социального управления, юридических служб, строительных фирм и проч.

На пути реализации НП «Жилье» есть еще одно значительное препятствие, тоже социокультурного свойства: исторически сложившаяся система расселения. Выход за пределы перегруженных мегаполисов и распространение жилищного строительства в городские пригороды – объективная необходимость. С другой стороны, на подобного рода решения есть потенциальный спрос. Так, в ходе общероссийского опроса, городские жители, заявившие о своей потребности приобрести квартиру или дом, по вопросу о предпочтении квартиры или дома в пригороде разделились примерно поровну. Так что развитие пригородных поселений – неизбежность и ближайшая перспектива.

Но трудность состоит в том, что такая форма расселения – массовое строительство пригородных поселков, опоясывающих большие города, – является для России значительной инновацией. Сегодняшнее загородное жилье – это дачные поселки, возникшие еще в советские времена, и относительно недавно появившиеся так называемые элитные поселки. Дачные поселки не могут рассматриваться как подходящий опыт, так как в основном они предназначены не для постоянного обитания, а для сезонного времяпрепровождения – в том числе для отдыха и садово-огородных работ. Следовательно, в них не предусмотрена ни хозяйственная, ни социальная инфраструктуры. Элитные поселки настолько малочисленны и эксклюзивны, что тоже не могут рассматриваться хоть в какой-то мере как прототипы будущих пригородных поселений, рассчитанных на сотни тысяч людей. Отсутствие опыта массового строительства пригородного жилья приводит к тому, что в дискуссиях на эту тему в лучшем случае высвечиваются наиболее очевидные и к тому же, при всей их важности, частные вопросы. В первую очередь это вопрос о землях под застройку, об отсутствии четко разработанных юридических механизмов приобретения и оформления земли. Далее – конечно же, самая животрепещущая тема: цены, размер которых может свести на нет любые экономические механизмы кредитования. Третий обязательный раздел в разговорах такого рода – это предвосхищение инфраструктурных трудностей: дороги и электричество. И, наконец, четвертое – строительные технологии: здесь, наоборот, преобладает оптимизм, связанный с достижениями в строительной индустрии (прежде всего – западной).

Но на самом деле, все эти моменты – действительно важные и трудноисполнимые – могут обсуждаться только ПОСЛЕ того, как освоен опыт подобного рода национальных проектов, накопленный за последние пятьдесят лет в странах, где такого рода проекты УЖЕ реализованы.

В США в конце 40-х и в 50-х годах ХХ века произошла своего рода революция в сфере жилищного строительства. Ее следствием оказалось не только решение весьма острой на то время жилищной проблемы, но и масштабное, если не сказать тотальное, преображение американского общества.

Конечно, все это было давно, более полувека назад, и после пригородного бума в Америке еще много чего случалось и преображало ее. Но все-таки, эта история поучительна именно для нынешней России, так как в ней есть великое множество моментов, которые так или иначе проявят себя и у нас, но о которых, как кажется, сейчас редко задумываются. Иначе говоря, горизонт жилищной проблемы гораздо шире, чем решение вопросов земли, экономики и строительства.

Книга А. В. Никифорова «Рождение пригородной Америки» дает возможность увидеть американский прецедент субурбанизации  как целый комплекс многочисленных и тесно переплетенных аспектов.

Это, во-первых, государственная политика, реализованная в создании трех ведомств: Федерального жилищного управления (оно страховало ипотечные кредиты), Управления по делам ветеранов (оно предоставляло гарантии по кредитам для самой массовой категории нуждающихся) и Федеральной ипотечной ассоциации (она действовала на вторичном ипотечном рынке и, тем самым, выполняла роль экономического регулятора). Наряду с законодательными решениями о налоговых льготах и разумных ограничениях на параметры ипотеки, деятельности этих трех структур оказалось достаточно для запуска самоподдерживающегося рыночного процесса возникновения пригородного жилья и его инфраструктуры.

Во-вторых, это рыночные факторы, которые, с одной стороны, были следствием принятой государственной программы, стимулирующей предпринимательскую активность, а с другой – сделали возможной ее реализацию. Был создан самоподдерживающийся механизм: бурный рост пригородов открыл двери бизнесу (строительному, инфраструктурному, сервисному), а бизнес, в свою очередь, обеспечил этот бурный рост.

В-третьих, это социально-организационные и социально-культурные факторы устройства пригородной жизни. К важнейшим из них относятся административные формы управления в пригородных поселениях и структурирование социально-демографического состава их населения. Рациональные и разумные решения в этой сфере возникали в результате сочетания действий государственных и частных структур, стихийных социальных процессов и широкого обсуждения в обществе.

В-четвертых, социокультурные факторы, создавшие в национальном масштабе своего рода тягу к переезду в пригород. Здесь переплелись и объективные резоны, связанные с улучшением жилищных условий, и распространенные в стране субъективные оценки жизни в пригороде как атрибута более высокого социального статуса.

В-пятых, целый ряд социальных последствий, среди которых – развитие инфраструктуры потребления. Сюда же относятся феномены самоорганизации общественной жизни в пригородных поселениях, изменения характера межличностных и семейных отношений. Но самое главное – именно пригород стал главным условием знаменитого «бэби-бума», что еще раз подтверждает примат социальной ситуации над желаниями людей. В пригородных условиях заводить и растить детей было не только удобно, но и настолько модно, что бездетные семьи в те времена были в пригородных поселках своего рода «белыми воронами».

                                                                                                                                                                         Александр Никифоров

Фото: http://www.fotka.by