Жизнь взаймы

пригородная Америка

 Рождение пригородной Америки, имеющее в целом позитивно-поучительный характер и полезное – если говорить о пригородной России – для созидательной работы. Но следует остановиться на самом фундаментальном аспекте жилищной проблемы. Решение жилищной проблемы является необходимым условием для возникновения в обществе среднего класса. Того самого среднего класса, который в результате процессов субурбанизации в 40–50-х годах получил в Америке «прописку» и приобрел мировую известность. И того самого среднего класса, который исследователи и аналитики с пристрастием ищут в России с начала 90-х годов, но до сих пор обнаруживают лишь его отдельные и по большей части фантомные признаки.

Быть владельцем своего просторного и качественного жилища – дома, купленного на заработанные или взятые в кредит (что в данном случае одно и то же) деньги, – значит не только удобно жить, но и с большой вероятностью, несколько иначе смотреть на мир. К такой трансформации приводит целая цепочка причинно-следственных связей, в начале которой оказывается «просто» комфортное жилье.

Прежде всего дом надо оплачивать, и следовательно – надо достаточно зарабатывать. Для этого необходимо иметь хороший профессиональный уровень, а значит – повышать квалификацию, делать карьеру, проявлять предприимчивость, стремиться к успеху.

Получить кредит и стать владельцем дома – это значит не только улучшить качество жизни, но и взять на себя тяжелый груз ответственности за выплату долга.

Для большинства заемщиков наличие собственности формирует навыки более взвешенного использования своих трудовых возможностей, более разумного ведения домашнего хозяйства и вообще более разумного отношения к жизни.

Обладать хорошим жилищем – значит пересмотреть свои жизненные цели и перспективы, на то, каким хотелось бы видеть будущее детей, какое образование им дать. Меняется отношение к своему физическому и психологическому состоянию, возникает необходимость пересматривать отношения с физкультурой, медициной, экологией. Модернизация «домашнего мира» изменяет социальный контекст, так как новые значимые темы и проблемы с неизбежностью влияют на спектр актуальных интересов, и следовательно – на круг знакомств, на предпочтения в общении.

Качественное жилище требует соответствующей обстановки, и волей-неволей надо покупать предметы домашнего обихода, бытовую технику, транспортные средства, приобщаться к технологическим новинкам, пользоваться современными средствами коммуникаций, наконец, более качественно питаться. Трансформируются стандарты чистоты и красоты. То, что не приходит в голову жителю барака, коммуналки, старой «хрущобы», становится естественным для владельца собственного дома. И это происходит не потому, что человек становится иным, а потому, что иной становится среда его обитания.

Владелец дома не может не думать, что он оставит детям и внукам, поэтому жилище как бы принуждает его проектировать свою жизнь, оберегать стабильность своего проекта и с подозрением относиться ко всему, что может эту стабильность нарушить. Отсюда – два фундаментальных следствия. Первое: длинная перспектива жизненного планирования, включающая планы относительно жизни детей и внуков, создает умонастроение «связи времен», придает быстротечному существованию исторический смысл. Второе: она переводит на более высокие позиции в иерархии ценностей такие понятия, как порядок, стабильность, преемственность, законность, ответственность, без которых невозможно «проектное» мышление. И то, и другое вместе – фундамент более спокойного и рационального отношения к происходящему как в личностном жизненном мире, так и в «большом» мире, представления о котором складываются прежде всего благодаря каналам массовых коммуникаций.

По окончании войны на рынке практически не было домов на продажу или квартир на съем, тогда как нужда в жилье для масс людей, особенно для молодых семей, была очень острой. К 1947 году шесть миллионов семей в Соединенных Штатах (почти 19% населения страны) проживали совместно с родственниками или друзьями. Еще полмиллиона семей занимали сборные дома из гофрированного железа, вагончики, гаражи, чердаки, сараи и даже автомобили. В Чикаго, например, в жилища были превращены 250 трамваев.

Спрос на жилье в послевоенной Америке был беспрецедентный. В радиусе тридцати миль от Вашингтона не было не только дешевого, но и дорогого жилья: чтобы арендовать квартиру за 250 долларов в месяц (немалые по тем временам деньги), приходилось долго ждать в очереди. В Атланте на объявление о сдаче в аренду однокомнатной квартиры откликнулись две тысячи человек. В 1947 году 19% населения США искали жилье, а 13% говорили, что занялись бы тем же, если бы верили в возможность найти что-либо лучшее, чем то, чем они располагали.

Важно, что многие из искавших жилье были демобилизованными из армии участниками войны. Ветеранов было около 1,8 миллиона, и их мытарства с поиском жилья для вновь созданных семей привлекали особое внимание прессы и общественности.

Например, очередь в одно из отделений Американского комитета ветеранов, который планировал распределить 600 квартир, вышла на улицу и растянулась почти на целый квартал. Ветераны, пришедшие на собеседование, говорили о том, что живут в грязных лачугах с крысами и тараканами, о том, что супругам приходится ночевать раздельно в мужских и женских общежитиях...

Продолжительный подъем, который переживала американская экономика в послевоенные годы, форсированное внедрение новой техники и автоматизация производства обусловили рост валового национального продукта за 15 послевоенных лет более чем в 2,4 раза. Реальная покупательная способность населения выросла на 22%, а по некоторым оценкам, даже на треть. Важно, что в этот период был обеспечен высокий уровень занятости, а повышение уровня материального благополучия распространилось на широкие социальные слои, в том числе на значительную часть промышленных рабочих и служащих.

Важнейшей мерой федерального правительства, стимулировавшей субурбанизацию, явилось издание закона о жилье 1934 года, который положил начало деятельности Федерального жилищного управления (далее – ФЖУ). Это правительственное учреждение не занималось ни строительством домов, ни предоставлением денег для инвестиций в данную область. Вместо этого Управление поощряло кредиторов, имевших средства и предоставлявших их взаем покупателям жилья, гарантируя сохранность таких инвестиций всем весом государственной казны. Деятельность ФЖУ по страхованию ипотечных кредитов часто характеризуется как одна из наиболее успешных федеральных программ, революционизировавшая ипотечные кредиты и рынок недвижимости в целом.

Важно заметить, что деятельность этого органа не субсидировалась правительством – страховку оформляли только на те займы, которые в действительности были надежными, а заемщики платили за эту услугу.

Однако, за скромную плату человек мог получить кредит на условиях, которые были значительно выгоднее господствовавших на рынке в тот период. Эти условия диктовало банкам, желавшим принять участие в программе, само Управление. Срок погашения кредита продлевался до двадцати лет (вместо принятых в то время пяти), размер первоначального взноса снижался до одной пятой цены дома (вместо традиционной половины). Выплаты суммы долга, как и процентов, должны были производиться равномерно в течение всего срока, на который предоставлялся кредит (раньше заемщики, чаще всего, должны были выложить всю занятую сумму по истечении срока кредита). Одновременно вводились ограничения на размер процента, взимаемого по кредиту. Ограничивалась и максимальная стоимость домов, кредиты на покупку которых страховались ФЖУ.

По мере того, как происходило закрепление первых успехов, срок погашения кредитов неоднократно продлевался, а размер первоначального взноса понижался. В результате этого, к концу рассматриваемого периода застрахованный ФЖУ кредит можно было взять на 30 лет, а минимальный первоначальный взнос составлял лишь 3% от цены приобретаемого дома.

Другим важным правительственным мероприятием в рассматриваемой области являлось принятие в 1944 году закона о демобилизованных военнослужащих, более известного как солдатский билль о правах. Он знаменовал собой отход от традиционной практики выплат дополнительных денежных вознаграждений непосредственно военнослужащим, возвращавшимся с войны. На этот раз правительство предоставляло ветеранам деньги на четко определенные цели: получение образования, повышение квалификации, приобретение фермы или небольшого предприятия, покупка или строительство дома.

Большинство ветеранов использовали льготы именно для приобретения жилья. Для практической реализации мер, предусмотренных солдатским биллем о правах, было создано Управление по делам ветеранов (далее – УВ). Оно гарантировало выплату займов на покупку домов в пределах 7,5 тысяч долларов. Это позволяло многим ветеранам приобретать дома практически без уплаты первоначального взноса. Срок выплат по займам составлял тридцать лет. Условия эти были крайне выгодными, неслучайно ветераны спешили ими воспользоваться. К 1948 году уже около полутора миллионов из них получили гарантированные УВ займы на покупку жилья, к концу 50-х годов их количество приблизилось к пяти миллионам. Примечательно, что УВ не предоставляло никаких жилищных льгот ветеранам, которые арендовали квартиру или дом. В конце 40-х годов ветеранам было разрешено использовать комбинацию программ ФЖУ и УВ. Они могли брать основной кредит по программе ФЖУ, а для уплаты первоначального взноса по основному кредиту – брать дополнительный заем, который уже гарантировался УВ. Это позволило еще большему количеству ветеранов приобретать дома без уплаты первоначального взноса, а попутно повысило популярность программ ФЖУ.

Другим важным стимулом была (и до сих пор является) налоговая льгота в виде вычета из суммы дохода, облагаемого подоходным налогом, платежей, которые производились владельцами домов в счет погашения ипотечных кредитов, и выплаты процентов по ним. В 1962 году совокупный размер этой налоговой льготы домовладельцам составил 2,9 миллиарда долларов (при том, что на субсидирование жилья для бедных было израсходовано лишь 820 миллионов федеральных долларов).

Гарантированные или застрахованные государством ипотечные кредиты были привлекательным объектом для инвестиций финансовых институтов, круг которых не ограничивался банками и страховыми компаниями. Интерес представляет решение профсоюзов АФТ-КПП о направлении значительной части средств, контролируемых ими фондов пенсионного и социального обеспечения в застрахованные ипотеки, принятое в конце рассматриваемого периода. Примерно тогда же вкладывать деньги в ипотечные кредиты, застрахованные ФЖУ, было разрешено индивидуальным инвесторам. Основными преимуществами таких вложений были относительно высокий доход и высокая надежность. Из 1,9 миллиона ипотечных кредитов, застрахованных ФЖУ, погашение которых было прекращено к концу 1959 года, лишь в 18 тысяч случаев кредиты не были погашены заемщиками. Количество ипотек ФЖУ, по которым имелись проблемы с выплатой, никогда до конца 50-х годов не превышало и трети процента их общего количества.

Кроме того, практика ФЖУ заранее давать обязательства о страховании ипотек в отношении целых жилых комплексов способствовала распространению крупных проектов, в которых в полной мере могли быть использованы преимущества массового производства, снижающие цену жилья. Как отмечал журнал «Fortune» еще в 1950 году, во многом благодаря правительственным жилищным программам строители, ведущие массовую жилищную застройку, теперь практически не рисковали. Из обращения почти исчез термин «строитель-спекулянт», который ранее использовался для обозначения тех, кто не следовал традиционной практике строительства домов под заказ, а возводил их, не зная заранее, кто будет покупателем.

Одной из важнейших черт, объединявших деятельность обоих Управлений, являлось поощрение ими не просто приобретения жилья, но такого жилья, которое бы в наибольшей степени соответствовало идеалу жилища, а именно – отдельных домов в пригородах. Например, получение гарантированных УВ займов на ремонт старых домов было возможно, но для покупки новых они предоставлялись гораздо охотнее. ФЖУ также поощряло строительство семейных коттеджей путем создания менее благоприятных условий для сооружения многоквартирных домов, хотя об этом открыто не заявлялось ни в одном из ее документов. В период с 1941 по 1950 год соотношение количества гарантированных ФЖУ займов на строительство этих видов домов было, соответственно, четыре к одному. В следующем десятилетии оно составило семь к одному.

Управление по делам ветеранов в вопросах определения пригодности того или иного дома для дачи гарантий по займу на его покупку в основном следовало принципам, выработанным ФЖУ. То есть и эта программа правительства поощряла приобретение домов в пригородах. Продолжительный подъем, который переживала американская экономика в послевоенные годы, форсированное внедрение новой техники и автоматизация производства обусловили рост валового национального продукта за 15 послевоенных лет более чем в 2,4 раза. Реальная покупательная способность населения выросла на 22%, а по некоторым оценкам, даже на треть. Важно, что в этот период был обеспечен высокий уровень занятости, а повышение уровня материального благополучия распространилось на широкие социальные слои, в том числе на значительную часть промышленных рабочих и служащих.

Инфраструктура рынка служила облегчению приобретения пригородных домов, автомобилей и других предметов потребления. Мощным фактором здесь являлось развитие потребительского кредита, в первую очередь ипотечного кредитования.

Послевоенный период оказался временем качественного скачка в развитии техники жилищного строительства. Значительное удешевление было достигнуто с помощью применения принципов массового конвейерного производства, основанного на использовании заранее подготовленных деталей и принципа разделения процесса на ряд последовательных операций, выполняемых разными рабочими.

Первой фирмой, которой удалось подкрепить новую технологию необходимыми для успеха проекта надежным финансированием и хорошей организацией работ, стала компания «Левитт и сыновья». Вскоре после окончания войны фирма Левитта приступила к строительству совершенно нового населенного пункта, названного по имени строителя, – Левиттаун.

Для постройки Левиттауна был приобретен участок площадью более 600 гектаров на Лонг-Айленде близ Нью-Йорка, до этого занимаемый картофельными полями. Именно здесь была применена новая техника строительства, которая революционизировала целую отрасль экономики. Технологическая цепочка была разбита на 26 отдельных операций, выполняемых группами рабочих различных специальностей и квалификации в соответствии с заранее утвержденным графиком, передвигаясь с одной строительной площадки на другую. Все материалы были заранее распилены на центральной фабрике и доставлялись к месту сооружения домов точно ко времени. Новый дом сдавался под ключ каждые шестнадцать минут.

В ноябре 1951 года было объявлено о завершении постройки последнего дома в Левиттауне на Лонг-Айленде. Он оказался 17 447-м по счету. В течение рассматриваемого периода фирмой были построены еще два населенных пункта с тем же названием – один в Пенсильвании, другой – в Нью-Джерси.

                                                                            Александр Никифоров
  Фото: http://obkom.com

Комментарии наших читателей

Добавить комментарий

Ваше имя:
Сообщение:
Отправить

Ноябрь 2008

Специальное предложение

Юлия Маева "Мудрость любви"

ЧИТАТЬ ОНЛАЙН

Книгу Владимира из пос.Михнево 

"ТЫ ОТКРОВЕНИЯ УСЛЫШИШЬ ИЗ ПОТАЕННОЙ ГЛУБИНЫ"  

Дом-Усадьба Юрия Никулина открывает свои двери! 

 

Если вы хотите оказать нам помощь в развитии сайта и нашей благотворительной деятельности - разместите наш баннер на вашей страничке!




Органайзер доброго человека

Вывезти на свежий воздух и весеннюю прогулку свою семью.
Пригласить в гости старого друга.
Позвонить маме и отцу.
Отдать книги, диски и игрушки многодетной семье.
Помочь безработному соседу устроиться на работу.
Поговорить о жизни с сыном.
Оплатить (хоть раз в год) квартиру бедного родственника.
Подарить жене цветы.
Подумать о своем здоровье.
Отдать давние долги.
Покормить птиц и бездомных собак.
Посочувствовать обиженному сослуживцу.
Поблагодарить дворника за уборку.
Завести дневник для записи своих умных мыслей.
Купить диск с хорошим добрым фильмом.
Позвонить своей любимой учительнице.
Поближе познакомиться с соседями.
Помолиться об умерших родных и друзьях.
Пожелать миру мира и любви!